アーバネットコーポレーション2012年株主総会レポート

2012年9月26日（水）14時から、東京都千代田区の三菱ビル10階　コンファレンススクエア　エムプラス「グランド」で開催されたアーバネットコーポレーション（3242）第１５回定時株主総会に出席しました。アーバネットコーポレーションは投資用ワンルームマンション専業で、設計・開発に特化している会社です。
アーバネットコーポレーションの株主総会に参加するのは初めてです。
2012年9月26日（水）の株価　17,840円（JASDAQ 3242）１株単位　６月決算
ＰＥＲ　３．２倍、ＰＢＲ　１．１０倍、配当利回り　５．６１％、株主資本比率　２５．０％
監査費用 1,880万円（売上比0.28％、営業利益比4.08％、前年と同額） あずさ監査法人
役員報酬 取締役6名6,135万円←4,544（1,023万円←前年757万円）監査役4名1,200万円
株主優待　なし
　　　アーバネットコーポレーション（3242）のホームページ

　　　アーバネットコーポレーション（3242）のヤフー株価情報

上場以来の株価推移を見ると、リーマンショックなども発生してマンションデベロッパー業界には厳しい事業環境が続き、株価も低迷しています。
一方で最近の株価推移を見ると、底打ちから上昇に転じています。他の不動産株でも人気化する銘柄が出てきており、不動産業を取り巻く環境も改善が続いているようです。

スケジュール
14:00〜14:46　報告事項
　14:03〜14:05　監査報告　椎熊正大常勤監査役
　14:06〜14:19　服部信治社長から現状と今後の戦略について説明
　14:19〜14:45　映像で事業報告　男性ナレーションが招集通知を読上げ
14:46〜15:11　質疑応答　質問者２人　計５件　２５分
15:11〜15:15　決議事項の上程・審議・採決　拍手方式ですべて可決
　第１号議案　定款一部変更の件 事業目的に第二種金融商品取引業を追加
　第２号議案　取締役５名選任の件 6名全員任期満了に伴い5名再任、��野眞二氏は退任
　第３号議案　ストックオプションとして新株予約権を発行する件
15:15〜15:16　役員紹介

お土産　虎屋の羊羹 後渡し
飲み物サービス　緑茶、コーヒー、ミネラルウォーターのペットボトルを選択
経営戦略説明会　事業報告の中で服部社長から詳しく説明
注目の株主総会格付けですが、お土産や飲み物も用意されており、事業の現状について社長自ら説明しているのは評価できます。14時からの開催で出席しやすいのもありがたいですし、質問にも丁寧に答えていました。一方で出席者が増えたにも関わらず質問が少ないのは残念です。これらを総合的に判断し、アーバネットコーポレーションの2012年株主総会格付けは 『Ｃ−』 としました。
　　　議決権を有する株主数　　　 １，７４２名、その議決権数　　４３，４３２個
　　　議決権返送＆出席株主数　 　　４４５名、その議決権数　　３１，１８７個（７１．８％）
アーバネットコーポレーションの株主総会は今年も東京駅前のコンファレンススクエア　エムプラス「グランド」で行われました。昨年は台風襲来で参加できなかったので、初めての参加となります。
受付では議案の賛否欄への記入を求められましたが、こうしたケースは初めてです。
基本的には株主総会中の議案決議の際に賛否を表明するはずですし、白紙で提出した場合は賛成とみなされるので、いつも何も記入せずに受付に提出しています。たまにどうしても反対の意思表示を示したいときだけ(笑)否に丸を付けて出すこともありますが、レアケースです。会社によって色々と違いがあるものだな〜と感じました。
入り口で緑茶、コーヒー、ミネラルウォーターの中から好きなペットボトルを選ぶことができました。
会場内にはテーブル付の席が80人弱分用意されており、昨年より出席者が倍増しているそうです。スクリーンは用意されていませんでしたが、事業報告の際に出てきました(笑)
役員の方々はスーツ・ネクタイ姿の普通の株主総会でした。もうクールビズは流行遅れなのかも^_^;
事業報告に入る前に、服部信治社長からアーバネットコーポレーションの現状と今後の戦略について詳しく説明があったのはとても良いと思います。リーマンショックのあと倒産するデベロッパーも増えて、アーバネットコーポレーションも資金調達に苦労した。やっと金融機関から借りられるようになってきたが、金利などの条件はまだ厳しいなど、今までの歩みと今後の戦略について自らの言葉で株主に語りかけるのはとても良いことです。
続いて映像を使った事業報告となりましたが、男性ナレーションが招集通知を読上げる内容であり、先ほどの説明と重なる部分もあるので、事業報告はポイントだけで簡単にした方がよいと感じました。開発物件を写真で紹介していたのは良いですが、これらも併せて服部信治社長が説明すれば時間短縮にもつながりますし、理解しやすいと思います。
続いて質疑応答となりました。出席者数も倍増しているので質問もたくさん出るかと思いましたが、２人だけでした。株主総会でよく質問するので、質問キングと呼ばれている方は、事前にヒアリング済みだったようです(笑)
どんな質問をしたのか気になりますね！
質問は２人から計５件と少なかったんですが、それでも例年と比べると多かったようで^_^;服部信治社長は早く終わりたそうな感じでした。質問しやすい雰囲気作りも大事だと思います。
ただ質問に対しては、自らの言葉でしっかりと回答していて好印象でした。

質疑応答　質問の数字は前が質問番号、後ろが質問者番号を表しています
(1-1)アーバネットコーポレーションのホームページを見ても、開発物件の紹介があまりなくて、他社の投資用マンションと比べてどこが優れているのか分からない。競合他社はホームページも充実している。
(2-1)シルバー層向けなどの展開も必要ではないか？
→ホームページも充実するよう努力する。
関連する内容もあるのでまとめて回答する。
私は一級建築士であり、ずっとマンションの設計を行ってきた。その中でこうしたら良いのに！と感じる部分がたくさんあった。マンション販売会社は売れれば良い、という考え方もあるが、私は良いマンションを提供したいと考え、アーバネットコーポレーションを創業した。
私のこだわりは、立地エリア、駅から10分以内、外観も重視している。以前はライオンズマンションが素晴らしかったが、年とともに流行も変わってくる。モノトーンはいつの時代でも受けがいいので、モノトーンでデザインの良い外観にこだわっている。
入居者の声も重視しており、他社も入居時にはアンケート調査を行っているが、アーバネットは入居後にも実際に住んでから感じる住み心地などについてアンケート調査を行っている。自社の物件と比較するために、自社以外のマンションでもアンケート調査を実施している。
アンケート調査で分かることもたくさんあり、１つは収納が少ないということです。２５�uのワンルームマンションではクローゼットが１つしかないので、収納に対する不満は多い。
ただ床面積を増やしては意味がないので、２５�uの中でいかに収納スペースを確保するかに力を入れている。７〜８年前と比べるとティッシュ箱８００箱分の収納スペースを増やしている。廊下やトイレの上部などのスペースを活用している。
バスルームが狭くて使いにくい、という不満も多い。ユニットバスサイズは1014が中心だったが、アンケート結果を元に自社でユニットバスを開発した。両側に配管スペースがあって浴槽が狭くなっていたが、配管を片側に集中させるなどの工夫で、1014サイズの中で浴槽を１０センチ広くした。
マンションの玄関ホールをミニ美術館のように演出するため必ず彫刻を置いている。住む方にとってのステータスも重視している。外観は古びた感じを出さない様に、サビなどが発生しないような素材を使用している。バリアフリーにも出来る限り対応している。
(3-2)決算説明資料を読むと、「今後の借入金増加に備える施策を検討」と書いてあるが、増資を念頭に置いているのか？
→今の時点では具体的な考えはない。様々な方々に投資してもらえるような会社にしていきたい。
(4-2)設計面の違いなどはよく分かったが、他社でも真似したり改善できると思う。金融機関からもアーバネットコーポレーションのビジネスモデルを評価頂いていると説明があったが、他社と比べてどの部分がビジネスモデルとして優れているのか？
→投資用マンションの卸に特化したデベロッパーはあまりない。設計以外でも他社と差別化できている。
(5-2)良い土地が出にくくなってきた、という現状認識のなかで、今後も今までと同じ戦略で成長して行けるのか？
→良い土地は必死に探している。ワンルームマンション専業としての知名度も上がっており、小さい土地の情報がかなり入るようになっている。中小企業からの土地の放出は減っており、大手デベロッパーも３０〜４０戸の小型マンションに手を出し始めている。ただ５０〜１００坪ほどの小さい土地には入ってこれない。
今のままで10年、50年とは続けていけないと思うが、毎月１つくらいは土地の仕入れも出来ているので当面は問題ない。
シルバー向けのサービス住宅も不足しており、将来的にはシルバー向け分野にも進出したいと勉強している。

以上で質問もなくなり、質疑応答は終了となりました。
来年はもう少し質問も出るといいですね！
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