トーセイ（8923）２０１１年株主総会レポート

２０１１年２月２３日（水）１０時から、東京都中央区銀座の時事通信ホールで開催されたトーセイ（8923）の第６１回定時株主総会に行ってきました。
トーセイはマンション開発から中古マンション再生事業、不動産の流動化など、不動産事業を幅広く展開している会社です。トーセイの株主総会に出席するのは初めてです。
２０１１年２月２３日（水）の株価　３７，４５０円（東証２部　8923）１株単位　１１月決算
ＰＥＲ　２５．２倍、ＰＢＲ　０．７０倍、配当利回り　１．３４％、株主資本比率　３９．０％
監査費用　２，８００万円（売上比　０．１１％）　新創監査法人
株主優待　なし
　　　　　トーセイ（8923）のホームページ

　　　　　トーセイ（8923）のヤフー株価情報

過去の株価推移を見ると、サブプライムショック、リーマンショックなどの影響を受けて業績が落ち込んだことから、株価も低迷が続いています。それでも赤字に陥らずに業績を立て直してきたのは素晴らしいと思います。業績は底を打った感じなので、今後株価も立ち直ってくるといいですね。
スケジュール
10:00〜10:23　事業報告
　10:02〜10:05　監査報告　本田安弘常勤監査役
　10:05〜10:23　営業報告　映像＋女性ナレーション　事業報告を要約して読上げ
10:23〜10:25　質疑応答　質問者０人
10:25〜10:27　決議事項の説明・審議・採決　拍手方式　すべて可決
　第１号議案　剰余金処分の件　配当５００円　前期から据え置き
　第２号議案　退任取締役に対し退職慰労金贈呈の件　内藤取締役が退任
10:40〜11:06　事業戦略説明会
11:06〜11:30　質疑応答　質問者４人　計６件　２４分

お土産　スイートバジル栽培セット　後渡し
飲み物サービス　お茶ペットボトル350ml、休憩中にコーヒー、オレンジジュースのサービス
経営戦略説明会　あり
懇親会　なし

さて注目の株主総会格付けですが、事業説明会を開催するなど会社の現状を株主の方々に理解してもらおうという姿勢は感じられましたが、質問はゼロで山口社長も質問を促そうという感じはあまりしませんでした。お土産も用意されていましたが、かなり重たくて遠方から来た私は持ち帰るのに苦労しました。これらを総合的に判断し、トーセイ（8923）の株主総会格付けは 『Ｃ−』 としました。
　　　議決権を有する株主数　　　　　 　７，００８名、その議決権数　　４５６，８４０個
　　　議決権返送＆出席株主数　　　　 １，０６３名、その議決権数　　２９０，７３４個

株主総会は築地に近い時事通信ビル２階の時事通信ホールで開かれました。とてもいい天気です
会場内は（４＋４＋４＋４）×１１という配置で椅子が並べられ、１７６人分の席が用意されていました。出席率は４割程度で、７０人くらいの出席者数でした。テーブルがないのでメモを取るのに苦労しますね。正面には大きなスクリーンが用意されていて、事業報告や事業戦略説明会で使用されました。
受付横にはお茶のペットボトルとマスクが用意されていました。
お土産があるのはありがたいんですが、スイートバジル栽培セットの中には栽培用の土なども入っているのでけっこう重くて、株主総会が続いた私としては、持ち歩くのに苦労しました。昨年は携帯用のお箸、２００９年はトーセイの文字が浮き出てくるマジックビーンとエコバックだったようです。環境への優しさをアピールしたいようですが、毎年ちょっと微妙なお土産ですねせっかくのエコ商品も使われなければごみになってしまうので、クオカードなどのかさばらなくて便利なものがありがたいです。
山口誠一郎社長の挨拶から株主総会はスタートとなりました。
事業報告はナレーションと映像で行われました。株主総会後に事業戦略説明会が開催されるので、要約して説明という感じでした。招集通知にはざっと目を通してくる株主が多いと思いますし、事業戦略説明会を行うなら報告事項は短時間で済ませてもいいと思います。
続いて質疑応答となりました。
質問は１問１答形式で行い、複数質問がある場合は再度指名を受けてくださいと説明がありました。
山口社長が、何か質問はありませんか？と呼びかけましたが、誰も手を挙げません。私も株主総会４連荘だったので、誰か質問するだろう、その間に質問を考えればいいや！と事前に考えていませんでした。誰も手を挙げないので、何か質問しないと！と焦っているうちに、質問も無いようなので議案の審議に移ります、とあっさり打ち切りとなってしまいました。例年どうなのかは分かりませんが、質問がゼロとは寂しいですね。山口社長ももう少し、何でもいいのでぜひ質問してくださいね、などと株主に呼びかけてもいいのではないかと感じました。
決議事項についてもまったく質問なく終了し、２７分ほどで株主総会は終了となってしまいました。今回は準備不足だったな〜と反省しています。


その後１０分ほど休憩時間を取り、10時40分から事業戦略説明会が開催されました。その間に事業戦略説明会の資料も配布されました。カラーで分かりやすい資料ですね。
休憩時間中にはロビーでコーヒー、オレンジジュースのサービスがありました。株主総会が終わったら帰ってしまう株主が大半で、残っていたのは２〜３割程度でした。せっかく事業説明会を開催してくれるのにもったいないと思います。
事業戦略説明会には山口誠一郎社長と平野昇取締役が出席していて、山口社長から説明がありました。
決算説明会の資料を使って、分かりやすくトーセイの現状と今後の戦略について説明がありました。
人気エリアの条件の良い賃貸マンションを一棟買いして、共用部分のデザイン性向上・セキュリティ面・快適性などバリューアップさせたうえで、分譲マンションとして販売するRestylingリスタイリング事業に力を入れているようです。賃貸マンションなので、まずは共用部分のバリューアップを図り、入居者が出ていった部屋から室内も改装して、分譲マンションとして販売する事業です。トーセイの資金力を活かして一棟丸ごと購入し、共用部も含めてバリューアップするのがポイントのようです。
　もうリフォームでもリノベイトでもない、トーセイからの提案　トーセイのリスタイリングというキャッチコピーで、専用のホームページも準備して力を入れています。
　　リスタイリング物件紹介ページ
その後質疑応答となりました。こちらでは質問も出てホッとしました。
とはいえ最初の質問というか意見は、コンサルタントをしているという男性から、７分近くにもわたる大演説でした。あまりにも長いので売り込みなのかな〜と感じてしまいました。最初に業績や財務内容が素晴らしいと会社をヨイショしていましたし出席者の貴重な時間を使っているんですから、要点をまとめて簡潔に話す必要があると思います。売り込みなら説明会後に行えばいいのになどと感じてしまいました。

質疑応答　質問の数字は前が質問番号、後ろが質問者番号を表しています（敬称略）
(1-1)コンサルタントをしているが顧客の話を聞くと、省エネへの対応に苦労しているという声が多い。小手先の対策では限界にきていて、ビル全体で空調システムの見直しを行わないと基準をクリアできない。トーセイの不動産ビジネスに活かせるのではないか？
→当社の努力をお褒めいただきありがとうございます。また、環境・エネルギー対策について貴重なご意見をいただきありがとうございます。基準を達成するには建て替えるしかないという声もあるので、コストも含めて他の方法がないか顧客と一緒になって知恵を絞り、対応していきたい。
(2-2)リスタイル物件で環境が良くなって入居者が出て行かなくなった場合収益性はどうなるのか。物件の価値が上がるので賃料も上げるのか？
→トーセイは賃貸事業も手掛けており、過去の統計データからすると３〜４年程度で自然に入れ替わっている。それを踏まえて、リスタイリング事業は４〜５年のローンで資金調達している。今まで手掛けたリスタイリング物件では、もっと早く入居者が入れ替わっている。
共用部のバリューアップも行っているので、常識的な賃料アップも行っている。家賃を上げれば７％くらいの利回りになるので、持っていても問題ない。売却すると現在では２０％くらいの売却益が見込める。
(3-2)説明の中でＬＴＶ（ローンtoバリュー）などを使って今後の財務面のシミュレーションがあったが、自己資本は一定だった。これは、当面増資は考えていないと捉えていいのか？他の不動産会社では第三者割当増資をしている会社もあるので確認したい。
→あくまでシミュレーションなので自己資本を一定にした。実際は利益も積み上がっていくので、自己資本は増えていく。上場不動産会社のうち５０社が倒産し１００社くらいが生き残っている。トーセイの３９％という自己資本比率は、上から２５〜３０社くらいに入る高い数値です。数年前までは３０％あれば安定した会社ですねと言われていたので、今の状況は少し異常だと思う。（自己資本比率を３０％まで下げるなら、その分借り入れができるので）当面はエクイティファイナンスを行わなくても経営できると考えている。
しかし上場企業の経営を行っていると、エクイティファイナンスは四半期ごとに必ず議論する問題です。経済環境や不動産市況、当社の成長戦略、財務戦略、金融機関の貸出し姿勢などを総合的に判断して、エクイティファイナンスのタイミングを議論している。当面エクイティファイナンスの予定はないが、タイミングについては常に検討している。
さらに付け加えると、過去３種類のファイナンスを行ってきたが、最近はライツイシューという株主割当増資を東証が進めるという話が何度も出ているので、色々な可能性を含めて検討している。当面は予定していないが、永遠にやらないというわけではない。
(4-3)トーセイは建売はやっているのか？
→幅広く不動産事業を展開しているので、建売事業も行っている。
(5-4)不動産ファンドの海外出資者の国別内訳を教えてほしい
→約８０％弱が海外投資家です。国別は判断が難しいが、私のざっくりとしたイメージではアメリカ系３割、東南アジア系７割という感じです。海外投資家はオフショア経由で投資しており、正確には分からない。
(6-2)リスタイリング事業では賃料も上げるという説明だったが、賃料交渉が折り合わず退去するケースも多いのか？そのような事例が多くなると、トーセイの評判が悪くなるのではないか？
→売却益を得るために高い賃料を提示して追い出しているのではないか？というレピュテーション・リスクは当然考えていて、常識的な家賃提示に努めている。セキュリティ面を強化したことによるコストアップの転嫁などで、大体５％前後の賃料アップ、高くても１０％以内となっている。もちろん賃料を上げて欲しくないという声はあるが、大きなクレームにはなっていない。
１５万円の家賃が１５．８万円になる程度なので、賃料アップを理由に出ていく人はそれほどいない。


レピュテーション・リスクとは、会社や提供しているサービスに対する悪い評判が広まり、顧客の信頼を失うリスクのことです。インターネットが普及し、ＳＮＳやツイッターなどを通じて評判が一気に広まるので、会社側もリスク管理に取り組んでいるようです。
それにしてもリスタイリング物件はもともと高級賃貸マンションなんですね私の許容家賃範囲を大きく超えています
以上で質問も出尽くして、質疑応答は終了となりました。
山口社長は丁寧に答えていて好感を持てました。なので尚更もっと株主総会の中でも積極的に質問を促したらいいのにな〜と感じました。
来年はもっと質問がたくさん出て、活発な株主総会になるといいですね
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