2009年04月11日

ヒューリックの会社説明会報告レポート〜その2

4月10日(金)に行われた、日本証券業協会主催 ヒューリックの投資家向け会社説明会レポートの続きですexclamation×2

ヒューリックの所有物件の特徴は、オフィスについては85%が首都圏に集中していること(賃貸可能面積の74%)、最寄駅徒歩5分以内の物件が85%を占めていることです。さらに単独所有の物件が多いので、建替え時の権利関係の処理が容易です。
みずほFGの社宅などの物件についても、23区を中心とした首都圏の好立地、好環境な物件を保有しており、広さも最低でも1千坪以上の物件です。順次建替えを行っていくが、有料老人ホームなどの話もよく入ってくる。
そして、最近空室率が上がってきているというニュースもあるが、当社の空室率は0.8%と非常に低くほぼ満室に近い状況です。これはやはり好立地の物件が多いためです。また、みずほFGが6割を借りているが、みずほの店舗再編はほぼ完了しているので、この点も安心です。ヒューリックは人員が少ないので、住居系についてはサブリースしている。12%くらいの手数料は必要になるが、入居者募集などの手間がかからず空室になるリスクもない。20数%は自社でリースしているので、この部分だけが空室リスクがあります。

建替計画
当社の物件は、容積消化率50%以下の物件が38件もあり、うち築30年以上の物件が32件ある。これらの容積率未消化物件の建替を継続して推進し、建替による賃貸面積の増加が今後の成長の軸になる。オフィスビルのうち、1970年以前に竣工した物件の未使用容積率を消化し建替えたとして計算すると、現在の賃貸可能面積が1.6倍になる。これは新たに土地を取得しなくても、建替えの建築費だけでこれだけの規模拡大が可能になるということです。
建替進行中の案件が12件あり、来年以降順次竣工してくる。ルイ・ヴィトンLOUIS VUITTONが入る予定だったが撤退して心配をおかけした数寄屋橋富士ビルの建替物件も、その後20社から申込みがあり、10社が具体的に価格提案してきたが、その中からLVと同じ15年契約でさらに賃料もルイビトンより高かったギャップGapに決まった。他の階もまだ決定はしていないが1部上場企業の本社が入る話が進んでいて、ほぼ100%テナントは決まっている。
この他にも16件ほどの建替を計画していて、順次実施していく。
建替による賃貸面積の増加と建物のグレードアップによる賃料単価の上昇により、建替前の2.2倍の賃料収入を見込んでいる。建替前の賃料22億円/年(建替中の今は0)が建替後には50億円になる見込みです。
環境対応にも力を入れていて、今年度竣工したヒューリック八王子ビルでは、壁面太陽光発電パネルの設置(NEDOとの共同研究案件)や屋上緑化を実施している。ヒューリックレジデンス元代々木では現場で廃棄物を出さないPC工法を採用している。設計士の方々を集めてヒューリックのイメージのビルを作っていく。

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新規の投資物件については、基準を明確にした投資方針に沿って実施していく。
ヒューリックの投資物件選定基準は下記の通りです。
1現保有物件の他者所有部分、隣接地
2千代田区、中央区、港区及び新宿駅・渋谷駅・青山周辺で駅から徒歩3分以内
3上記以外であれば駅から徒歩1分以内

2008年12月期には上記の方針に基づき、好立地の収益物件を342億円分購入している。特に第4四半期(10-12月)は買い手には追い風だった。

PPP事業について
PPPパブリック・プライベート・パートナーシップ事業にも取り組んでおり、コンペに参加している。奈良県の養徳学舎の建替事業や、他社と共同で東京都下水道局主催の「芝浦水再生センター再構築に伴う上部利用者公開募集」に応募し、事業者として決定しました。

CSRへの取組み
先ほども説明した様に、環境への取組みにも力を入れています。お客さまへの取組みとして、耐震診断・補強工事にも力を入れており、新築物件はもちろんのこと、既存物件についても耐震補強済みです。

株主還元について
ヒューリックの配当方針は、できるだけ早期に配当性向20%以上を目指すことで、毎年増配をしていきます。前期は記念配2円を含め6円でしたが、今期は普通配で7円の予定で配当性向は17%程度の見込みです。来期には配当性向20%を目指したい。
株主優待制度も導入しており、100株以上保有の株主さまに3千円相当のグルメカタログをお送りしています。料亭のギフトセットや女性に人気の高いスイーツのセットなど、幅広い食品を取り揃えたグルメカタログギフトです。

当社はいい人材を揃え生産性の高い事業を目指して行きますので、一般の不動産業とはちょっと違うということをご理解いただければと思います。

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質疑応答は1人1件で簡潔に!と注意されているんですが、なかなか簡潔には質問してもらえませんねもうやだ〜(悲しい顔)

質疑応答
(1)他社と比べて自己資本に対する借入金の比率が非常に高いが、含み益があるならなぜ土地再評価法を採用しないのか?
→土地再評価法は期限限定の法律で、ヒューリックの場合10年ほど前に採用しないと決めてしまったので、いまから適用することはできない。
三井不動産や三菱地所など他社はSPCで不動産を購入するケースもあるが、これらSPCを連結していない部分もある。当社は上場後にSPCを連結するとイメージがよくないと考え上場前にすべて連結した。土地再評価法を採用していないことやSPC連結の違いなどの条件を他社と合わせると、現状の自己資本比率12%はずいぶん違ってくる。
(2)利益率が非常に高いのには驚いたが、営業利益と経常利益の差が大きいが、営業外損失が継続的に発生しているのか
→支払い金利の影響ですが、これだけの金利を支払っても経常利益率で21位です。ムーディーズからA格の格付けも得ており、財務バランス的にもまったく心配ない。返済についても、正直に言えばうちのシンボルのビル3、4つ売れば全部借金は返せるような状況で、私も元銀行員ですからA格付が維持できるようコントロールして行く。
(3)三菱地所や三井不動産は歴史が長く、土地再評価もしていないと聞いているので、膨大な含みがあると思うが?
→他社の状況をすべて把握しているわけではなく、三菱地所や三井不動産もいい会社だと思っている。時間がなくて先ほどは詳しく説明しなかったが、不動産市況が一番厳しかった第4四半期に多くの固定資産を購入した。なぜこの時期に購入できたかというと300億円の新規資金借りられたためです。農中さん、中央三井信託さん、住友信託さんなどから5年の長期で借りている。つまり銀行から見ても財務的に見ても長期で貸して大丈夫だと言うことだと思う。例えば日本橋室町プラザビルは、当初は100億で話がきたが、2週間後には80億まで下がり、相手さんが11月中にどうしても現金化したいということで1/3ディスカウントの67億になった。この時期不動産の買い手としては、名古屋の状況は分かりませんが、東京では三菱地所とヒューリックしかいない状況だった。このように1つの銀行だけではなくて、複数の銀行から評価されていると思っている。今年の3月にも日本政策投資銀行さんが新規で出してくれるなど、銀行が信用長期で貸してくれるということは、当社の財務内容を評価してくれているのだと考えている。
(4)株主総会は集中日に開催しているが、もっと株主が参加しやすいよう集中日を外して開催する考えはないのか?
→3月27日に東武ホテルで180人くらいの参加者に来て頂いた。上場後初めての株主総会で180名の参加は割合多い方なのかなと感じている。我々としては場所取りの関係もあり来年のスケジュールを考えているが、当社の場合非常勤取締役・非常勤監査役の方々に入ってもらっているので、ヒューリック以外にも兼任していることがある。できる限り多くの株主様に出席して頂き、議論して頂きたいと思っている。何も隠すつもりもないし株主総会でも7問くらいの質問を頂いた。できる限り多くの株主様に出席して頂ける株主総会を行って行きたいと思っているが、今の段階では非常勤取締役・非常勤監査役の方々の予定を確認しないといけないので、そのうえで調整させて頂きたい。ご指摘につきましては十分に配慮していきたいと考えています。ありがとうございました。

最後時間がなくなってきて、株主還元の辺りの説明が少し物足りない様に感じました。配当は毎年増配して行き、株主優待も実施と一通り手を打っていますが、配当利回り面で物足りなく感じますね。配当性向目標も20%というのは控えめだな〜と感じます。業績が安定した賃貸不動産業なんですから、せめて30%くらいは目指してもいいんじゃないかなと感じます。
とはいえ、利益率が非常に高いですし、現状の不動産市況は買い手にとって有利な状況なので、配当として外部流出するより建替え等の再投資や新規物件取得に回した方が、将来の成長につながるという考え方もできます。このあたりをもっと詳しく配当政策として説明すると、ヒューリックに対する評価も変わってくるのではないでしょうか。
資金繰りに苦しむ同業他社が多い中で、みずほFGがバックに付いていると言う安心感はありますし、他の銀行も長期で融資しているというのは、それだけいい会社だということですね。成長戦略も納得でき実現性も高そうに感じますので、面白そうな会社だと思います。
たしかに知名度が上がってくればもっと評価されてもいいのかもしれませんねexclamation×2会社説明会を積極的に開催しているのも好感を持てます。今後も継続して開催して欲しいと思います。
上場当初は幹事証券の指導もあり積極的にIR活動を行うが、その後はさっぱりという会社もありますのであせあせ(飛び散る汗)


株主総会についての回答は、27日に開催した理由がちょっと納得できませんね(笑)3月27日10時という株主総会開催日時は、私でも3社も重なっていてどこに参加するか困っている状況ですので、上場企業として株主との対話を大切にするなら、ぜひ日時をずらして欲しいものです。非常勤取締役などの日程調整が必要というのも、集中日に開催する理由としてしっくりきませんね。集中日じゃない方が非常勤の方も参加しやすいと思いますし、株主総会会場を押さえるのも集中日以外の方が容易だと思います。今回は上場最初ということで無難に集中日を選んだのかもしれませんが、来年はどのように改善してくれるのか注目ですね。
また、社名がヒューリックというのもどうなんでしょうか?私も内容を知るまではヒューネットの関連会社なの?などと感じたりしていましたわーい(嬉しい顔)不動産業ですし社名のイメージがあまり良くないのかもしれません。単に私がヒューネットで損をしたからだけかもしれませんがもうやだ〜(悲しい顔)

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posted by Zaimax at 14:54 | Comment(2) | TrackBack(0) | セミナー | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
はじめまして。
ヒューリックのホルダーです。
遅ればせながら記事を拝見させていただき、
買い増ししようかなと真剣に考え始めています。
不動産不況期に物件購入に出られるってのは
強みですよね。

貴重な情報、ありがとうございます♪
Posted by ろくすけ at 2009年05月06日 07:43
ろくすけさん、コメントありがとうございます。
ヒューリックなかなか面白そうですよね!
メガバンクが母体というのも、不動産不況時には特に強みになりますね。

これからもよろしくお願いします。
Posted by Zai at 2009年05月09日 23:15
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