ヒューリックの会社説明会報告レポート〜その１

４月１０日（金）に行われた、日本証券業協会主催　ヒューリックの投資家向け会社説明会に行ってきました。ヒューリックは都心部中心に賃貸不動産事業を展開している会社です。

２００９年４月１０日の株価　４１１円（東証１部　3265）　１００株単位　１２月決算
ＰＥＲ　１０．０倍、ＰＢＲ　１．３４倍、株主資本比率　１１．９％
配当利回り　１．７％、目標配当性向　中長期的に２０％（今期見込み　１６．９％）
株主優待　１２月末の100株以上の株主に、3,000円相当のグルメカタログギフト

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２００８年１１月１１日に上場したまだ上場間もない会社です。不動産業ということを考えると、株価指標面からはそれほど割安という感じはしません。特に配当利回りは低くてあまり魅力を感じませんね。もっと配当を増やしてもいいんじゃないかなと感じます。
お土産はメモ帳とボールペンでした。

西浦社長と和田ＩＲ担当部長が出席していて、西浦社長から説明がありました。
ヒューリックは２００８年１１月１１日という株式市場が厳しい中で、さらにその中でも不動産業という厳しい業種の会社ですが、東証一部に直接上場した。東証１部への直接上場はソニーＦＨ以来だそうです。
当社は元々富士銀行の関連会社だったので、富士銀行から取得した物件が多い。以前は日本橋興業という会社名だったが、私が社長に来てから、これからの100年を考え成長性のあるいい会社にして行きたいと思い、社名をヒューリックにした。ヒューリックは、ヒューマン・ライフ・クリエイトの略です。
銀行は、直接の保険業務や不動産の取得に制限があったので、当社は富士銀行の別働隊として保険業務や不動産業務を行うために設立された。
当社の売上構成は、不動産が９割を占めている。前期の営業利益率は49.7％と非常に高く、国際石油帝石に次いで２位です。

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当社の特徴
みずほＦＧの店舗・社宅の保有・管理会社としてスタート
そのため売上の６割、役員の半分、資金調達の４割がみずほ関連となっていて関係が深い
不動産賃貸事業に特化した収益構造
営業収益の80％以上、営業利益の90％以上が賃貸事業で、賃貸可能面積は約41万�u
昨今不動産業の倒産が増えているが、それらの会社はマンション・戸建の開発分譲や証券化事業を行っていた会社が中心であり、当社はそのような事業は行っていない。
東京２３区（特に都心５区）を中心に１１１物件を保有・管理
首都圏の物件が83％と首都圏に特化している。名古屋ではルーセントタワーの１／３を保有している。
駅近好立地物件が大半
元々富士銀行の店舗を買い取っているため駅近物件が多く、オフィス・センター７９物件のうち、駅１分以内が38％、３分以内では72％となっている。
保有不動産の含み益大
2008年12月時点の鑑定評価ベースで含み資産は１千億円規模になる。土地再評価法は適用できないのでしていないが、仮に適用すると自己資本が６百億円ほど増える。
成長戦略は既存物件の建替・開発と、基準を明確にした新規投資
銀行の店舗は３階建てくらいで容積率を十分に使っていない物件が多い。これらの物件を建替え容積率を上限まで使えば、土地を新規に買わなくても賃貸面積を広げることができる。今のような市況で借り手があるのか？と心配する人もいるが、駅近物件なので建築に入る時にはテナントがほぼ100％決まっているような状況です。
健全な財務体質、高格付け
ムーディーズから「Ａ３」、ＪＣＲから「Ａ−」の格付けを取得している。不動産セクターでムーディーズからＡ格取得は、三菱地所Ａａ３、三井不動産Ａ２、ＮＴＴ都市開発Ａａ３と当社の４社のみです。
（参考までに格付けの高い方から　Ａａ３＞Ａ１＞Ａ２＞Ａ３　の順になります）

当社はみずほＦＧの店舗・社宅の保管・管理会社としてスタートし、1996年〜2000年にかけての市況が悪い時に銀行から物件を買い取ったので、今では先ほど説明した様に含み益になっている。
当社物件へのみずほＦＧ入居比率は、オフィスで68％、社宅などで81％、合計で72％を占めており、営業収益（売上に相当するものです）に占めるみずほＦＧは60％となっている。みずほＦＧとの取引ウェートが高く、みずほＦＧは最大のビジネスパートナーです。

業績推移
ヒューリックは賃貸事業の比率が80％以上と圧倒的に高く、収益が安定している。今期2009年12月期については若干減収（7億円）の計画を発表しているが、これは前期21億円あった不動産売上を見込んでいないためで、賃貸部門は賃料改定と新規物件からの収入等で14億円の増収を計画している。たぶん不動産売却売上が０になることはないと思う。
利益率も非常に高くて、2007年度営業利益率は東証１部中５位だったが、2008年度では２位になると予想している。経常利益率でも2007年度は21位だった。
来期は９棟の竣工を予定しており、来年・再来年の収益に効いてくる。


同業他社（ダイビル、ＮＴＴ都市開発）と比較してみると、賃貸が主体でヒューリックと同じ様な業態のダイビルとの比較では、利益率が20ポイントほど違っている。住宅分譲も行っているＮＴＴ都市開発はさらに利益率が低い。

　　　　　　　　　ヒューリック　　　ダイビル　　　ＮＴＴ都市開発
賃貸比率　　　　８４％　　　　　　７３％　　　　　　　６５％
営業利益率　　４９．７％　　　　３０．８％　　　　　２０．８％
予想ＰＥＲ　　　１０．７倍　　　　１８．４倍　　　　　１６．７倍

この差はオフィスビルの地域分布の差が大きい。ダイビルは６割近くが大阪中心で、ＮＴＴ都市開発は元がＮＴＴなので地方の物件が４割を占めている。当社は首都圏が７割以上で中でも都心５区の当社オフィスビルの賃料は、駅に近いため2.7万円／坪と平均より５千円ほど高くなっている。大阪主要６区の平均は1.27万円なのでこの賃料の差は大きい。ダイビルも首都圏の物件を増やしてきている。
さらに2030年の人口推計値は、首都圏のみ若干の増加となるが、その他は人口減の見込みであり、地方都市圏だと85％程度になってしまう。現状も高い家賃設定が可能で、将来的にも人口減の影響が少ない首都圏中心に事業展開している当社は将来性が高い。しかしながらＰＥＲは一番低い。アナリストなどと話をすると、まだ上場したばかりで名前が売れていないためで、知名度が上がって行けばＰＥＲも上がるのではと言われている。

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