2009年04月11日

ヒューリックの会社説明会報告レポート〜その1

4月10日(金)に行われた、日本証券業協会主催 ヒューリックの投資家向け会社説明会に行ってきました。ヒューリックは都心部中心に賃貸不動産事業を展開している会社です。

2009年4月10日の株価 411円(東証1部 3265) 100株単位 12月決算
PER 10.0倍、PBR 1.34倍、株主資本比率 11.9%
配当利回り 1.7%、目標配当性向 中長期的に20%(今期見込み 16.9%)
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最近の株価は → ヤフーファイナンス ヒューリック
ホームページは → こちらです

ヒューリック株価推移

2008年11月11日に上場したまだ上場間もない会社です。不動産業ということを考えると、株価指標面からはそれほど割安という感じはしません。特に配当利回りは低くてあまり魅力を感じませんね。もっと配当を増やしてもいいんじゃないかなと感じます。
お土産はメモ帳とボールペンでした。

西浦社長と和田IR担当部長が出席していて、西浦社長から説明がありました。
ヒューリックは2008年11月11日という株式市場が厳しい中で、さらにその中でも不動産業という厳しい業種の会社ですが、東証一部に直接上場した。東証1部への直接上場はソニーFH以来だそうです。
当社は元々富士銀行の関連会社だったので、富士銀行から取得した物件が多い。以前は日本橋興業という会社名だったが、私が社長に来てから、これからの100年を考え成長性のあるいい会社にして行きたいと思い、社名をヒューリックにした。ヒューリックは、ヒューマン・ライフ・クリエイトの略です。
銀行は、直接の保険業務や不動産の取得に制限があったので、当社は富士銀行の別働隊として保険業務や不動産業務を行うために設立された。
当社の売上構成は、不動産が9割を占めている。前期の営業利益率は49.7%と非常に高く、国際石油帝石に次いで2位です。

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当社の特徴
1みずほFGの店舗・社宅の保有・管理会社としてスタート
そのため売上の6割、役員の半分、資金調達の4割がみずほ関連となっていて関係が深い
2不動産賃貸事業に特化した収益構造
営業収益の80%以上、営業利益の90%以上が賃貸事業で、賃貸可能面積は約41万u
昨今不動産業の倒産が増えているが、それらの会社はマンション・戸建の開発分譲や証券化事業を行っていた会社が中心であり、当社はそのような事業は行っていない。
3東京23区(特に都心5区)を中心に111物件を保有・管理
首都圏の物件が83%と首都圏に特化している。名古屋ではルーセントタワーの1/3を保有している。
4駅近好立地物件が大半
元々富士銀行の店舗を買い取っているため駅近物件が多く、オフィス・センター79物件のうち、駅1分以内が38%、3分以内では72%となっている。
5保有不動産の含み益大
2008年12月時点の鑑定評価ベースで含み資産は1千億円規模になる。土地再評価法は適用できないのでしていないが、仮に適用すると自己資本が6百億円ほど増える。
6成長戦略は既存物件の建替・開発と、基準を明確にした新規投資
銀行の店舗は3階建てくらいで容積率を十分に使っていない物件が多い。これらの物件を建替え容積率を上限まで使えば、土地を新規に買わなくても賃貸面積を広げることができる。今のような市況で借り手があるのか?と心配する人もいるが、駅近物件なので建築に入る時にはテナントがほぼ100%決まっているような状況です。
7健全な財務体質、高格付け
ムーディーズから「A3」、JCRから「A−」の格付けを取得している。不動産セクターでムーディーズからA格取得は、三菱地所Aa3、三井不動産A2、NTT都市開発Aa3と当社の4社のみです。
(参考までに格付けの高い方から Aa3>A1>A2>A3 の順になります)

当社はみずほFGの店舗・社宅の保管・管理会社としてスタートし、1996年〜2000年にかけての市況が悪い時に銀行から物件を買い取ったので、今では先ほど説明した様に含み益になっている。
当社物件へのみずほFG入居比率は、オフィスで68%、社宅などで81%、合計で72%を占めており、営業収益(売上に相当するものです)に占めるみずほFGは60%となっている。みずほFGとの取引ウェートが高く、みずほFGは最大のビジネスパートナーです。

業績推移
ヒューリックは賃貸事業の比率が80%以上と圧倒的に高く、収益が安定している。今期2009年12月期については若干減収(7億円)の計画を発表しているが、これは前期21億円あった不動産売上を見込んでいないためで、賃貸部門は賃料改定と新規物件からの収入等で14億円の増収を計画している。たぶん不動産売却売上が0になることはないと思う。
利益率も非常に高くて、2007年度営業利益率は東証1部中5位だったが、2008年度では2位になると予想している。経常利益率でも2007年度は21位だった。
来期は9棟の竣工を予定しており、来年・再来年の収益に効いてくる。


同業他社(ダイビル、NTT都市開発)と比較してみると、賃貸が主体でヒューリックと同じ様な業態のダイビルとの比較では、利益率が20ポイントほど違っている。住宅分譲も行っているNTT都市開発はさらに利益率が低い。

         ヒューリック   ダイビル   NTT都市開発
賃貸比率    84%      73%       65%
営業利益率  49.7%    30.8%     20.8%
予想PER   10.7倍    18.4倍     16.7倍

この差はオフィスビルの地域分布の差が大きい。ダイビルは6割近くが大阪中心で、NTT都市開発は元がNTTなので地方の物件が4割を占めている。当社は首都圏が7割以上で中でも都心5区の当社オフィスビルの賃料は、駅に近いため2.7万円/坪と平均より5千円ほど高くなっている。大阪主要6区の平均は1.27万円なのでこの賃料の差は大きい。ダイビルも首都圏の物件を増やしてきている。
さらに2030年の人口推計値は、首都圏のみ若干の増加となるが、その他は人口減の見込みであり、地方都市圏だと85%程度になってしまう。現状も高い家賃設定が可能で、将来的にも人口減の影響が少ない首都圏中心に事業展開している当社は将来性が高い。しかしながらPERは一番低い。アナリストなどと話をすると、まだ上場したばかりで名前が売れていないためで、知名度が上がって行けばPERも上がるのではと言われている。

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posted by Zaimax at 14:46 | Comment(0) | TrackBack(0) | セミナー | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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