2009年03月21日

ネクストの会社説明会報告レポート

3月9日(月)に行われた、日本証券アナリスト協会主催 ネクストの投資家向け会社説明会に行ってきました。ネクストは不動産物件ポータルサイト「HOME'S」の運営を行っている会社です。

2009年3月9日の株価 68,500円(東証マザーズ 2120) 1株単位 3月決算
PER 38.4倍、PBR 2.23倍、配当利回り 0.3%
株主資本比率 78.4%、目標配当性向 10%、株主優待 なし

最近の株価は → ヤフーファイナンス ネクスト
ホームページは → こちらです
 <<<当日使用した説明資料はこちら>>>

資料と併せて読むと、より分かりやすいと思います。
2120.jpg
株価指標で見ると割高ですね。来期の四季報予想でPERを計算しても17倍です。同業のCHINTAIがPER6倍程度なので、成長期待が違うとはいえ割高な感じがしますね。ただ情報開示などの姿勢は素晴らしいと思いますし、株主からそれだけ高く評価されているということなんでしょうね!株主総会を集中日に開催せずもう少し前にずらしてくれると、出席しやすくなりありがたいんですがぴかぴか(新しい)
 昨年10月に行なわれたCHINTAIの説明会の様子はこちら

井上社長から説明がありました。
ネクストは不動産情報を探す不動産ポータル事業が主力事業で、従業員は534名で前年度末より100名増えている。不動産ポータル事業が売上の90%以上を占めていて、そのほかに地域コミュニティ事業、賃貸保証事業(連帯保証人をいらなくする事業)を行なっている。株主には楽天があり、同社の持分法適用会社になっています。子会社には伊藤忠との合弁会社のウィルニックという戦略子会社などがある。
不動産ポータル事業の特徴は、

1日本最大級の物件情報
 賃貸、新築、介護施設、駐車場、工場跡地なども含め日本全国約120万件の多種多様な不動産の情報を提供
2安定した収益モデル
 成果報酬ではない月額利用課金型により毎月安定した収益を確保
3不況に強いインターネットビジネス
 不動産・金融危機と言われる今期においても2桁増収となる見込み。不動産不況と言われていて、不動産全般に悪いように見られがちだが、賃貸および中古物件の売買の実需は比較的堅調に推移している。厳しいのは分譲マンションで、キャッシュフローが回らない影響で特に新興のデベロッパーが黒字倒産している。当社は市況が低迷している分譲マンション分野も増収見込み。

ネクストの運営している不動産情報サイト「HOME'S」では、借りる(賃貸)、買う、売る、リフォーム、不動産投資など不動産のオールジャンルで情報提供をしている。質・量共に日本最大級で、1月末の掲載物件数118万件、不動産屋の加盟店数9,572店舗、ページビュー1億2,743万PVとなっている。コンビニで言えばローソンを上回る規模の加盟店がホームズを利用している。客観的な評価を行なっているゴメス・コンサルティングの調査でも賃貸など3部門で総合1位を獲得している。
一例として賃貸の画面を見て頂いているが、掲載物件数はリアルタイムで更新されていて、物件情報は基本的に不動産会社が入力している。通勤時間による検索画面では、最大3人までの通勤場所・時間指定ができ、例えば父は大手町まで、母は渋谷まで、お子さんは目黒まで通勤・通学している場合、それぞれの駅から30分圏内などの条件で希望に合った物件を検索するニーズにも対応している。物件検索後には物件情報だけではなく、気になる周辺情報も表示できる。地図上に物件の位置を表示し、その周辺にあるスーパーや学校、公共施設などを表示することができる。さらに公共料金などの地域独自の情報も提供している。またその地域のタイプ別の家賃相場なども見ることができるので、大変便利な画面になっている。さらにネクストのオリジナル機能として、地域コミュニティサイト「Lococomロココム」と連動し、周辺の口コミ情報も提供している。

ユーザーに対する安心感をしっかり提供して行こうと言う事で、登録されている物件の情報が安心度・精度・質こういったクオリティの面でNo1というのも目指している。そのために独自の審査基準で『住まいのアドバイザーHOME’S認定店』を選定して、マークを表示している。物件の量・質だけではなくて、それを扱っている不動産会社が信頼できるのかという情報提供にも力を入れている。

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安定した収益構造
ネクストのビジネスモデルは、楽天やぐるなびの不動産版だと考えてもらえば分かりやすい。クライアントである不動産仲介会社・開発会社などが、物件情報をHOME’SというWebサイトやモバイルサイトに掲載し、当社は掲載料を頂いている。利用者はWebサイトやモバイルサイトを通じて、無料で365日24時間いつでも情報を見ることができる。サイト上で契約するのではなくて、気に入った物件があれば不動産会社へメールやフリーダイヤルで問い合わせ、直接契約という形になる。フリーダイヤルの件数は物件別に当社で把握しているので、どの程度不動産会社に喜んでもらえているかも把握できる仕組みになっている。
また、成約手数料によらない月額課金の安定した収入を確保している。不動産と言うと成約手数料が想定されるが、ネクストの場合は成約したかどうかに関わり無く、一律一定の月額利用料を頂いている。具体的には初期費用として3.5万円、月額利用料は掲載件数に応じて金額が上がっていくが、最低の20件までなら1.5万円で使えるというリーズナブルな価格設定になっている。不動産屋は手数料や広告料として家賃の1〜2ヵ月分を受け取っているので、5万円ほどの賃貸が月1件決まれば十分ペイする料金設定になっている。売買物件も20件まで載せられるので、今までの紙媒体の情報誌では考えられないようなコストパフォーマンスを実現している。最低が1.5万円ですが、加盟店平均では過去最高の5.6万円まで向上してきている。
収益構造は積み上げ型のストックビジネスモデルで、前年度までの加盟店からの月額利用料に加えて、当年度に開拓した加盟店の月額利用料が積み上がって行く形になる。その結果、月が進めば進むほど積上げ部分が大きくなり、売上高が増加する傾向になる。これらの売上は9,500店以上に分散されていて、5.6万円づつ小口で集めているので、波に強い複数にリスクが分散されたポートフォリオの様になっている。
ネクスト売上はシンプルで、いかに加盟店を増やしていくか加盟店当りの売上高をいかに伸ばして行くかが重要で、この掛け算が当社の収益になる。今まで加盟店も売上単価も順調に伸びてきたので、当社の売上は掛け算で2次曲線的にビューン右斜め上と伸びてきた。
2009年1月にすべての指標で過去最高を記録したと書いてあるが、加盟店数9,572店は過去最高、加盟店当り売上高56,271円過去最高、月次売上高5.38億円過去最高、オプション比率20.3%過去最高です。オプションと言うのはプラス料金で180度で室内の様子を見ることができたり、物件を目立たせるために広告スペースに掲載したりすることです。これらの情報は毎月20日前後にネクストのホームページのIRコーナーで開示している。これを見て頂ければ不動産不況の中でも売上はしっかり伸びているなということを確認して頂けると思う。

不況に強いインターネットサービス
マスコミ4媒体は前年比で苦戦する中、不動産ポータル事業は堅調に推移している。2008年のマスコミ4媒体の不動産広告量は14.7%減少している中、ネクストの不動産ポータル事業は前年比プラスで推移している。2009年度にはネット関連広告費が初めて新聞を抜き、テレビに次ぐ第2のメディアになると電通が発表している。
市況が悪化している新築分譲マンションの契約件数は、販売不調の目安とされる70%を下回って推移しているが、そのような中でもHOME'Sの新築分譲マンション掲載物件数は堅調に推移し売上も堅調に推移している。マーケット的には供給されている戸数が50%減になっている中で、掲載件数を伸ばしている状況です。デベロッパーは販売不振といえども、販売促進のための広告費を削るとさらに売れなくなってしまうということで、HOME'Sの様な販促ツールは選ばれ続ける不況に強いと言うことができる。全体の広告費が削られる中で、チラシや紙媒体の情報誌への広告費を削ってでもネット上の広告費は維持あるいは増額という流れが出てきている。


不動産ポータルサイトは、約40%の賃貸仲介関係者から最も効果がある集客媒体と思われているが、まだ自社Webサイトしか使っていない店舗もあり、潜在的な当社の顧客候補となる。不動産ポータルサイトの優位性は、サイトへの集客力とカバーエリアが広いこと、ブランド力があり安心して物件を探せることです。
当社の関連事業会社とPER、PBRで株価を比較してみると、当社のようなインターネット関連が高く評価されていることが分かる。CHINTAI、エイブル、アパマンなどの同業や自社サイト運営関連の株価は評価が低い。ネクストは不動産関連と見られがちだが、不動産取引は一切行なっておらず、インターネットサービス企業です。PERが40倍と高いのは後ほど詳しく説明するが、今期は投資を行い戦略的に減益にしているためです。5月に来期の数字を発表するが、その数値を見て頂ければご安心頂けるのではないかと考えている。
株価の推移を見ると、リーマンショック後の10月に13,810円の上場来安値を付けたが、現状では7万円前後で推移し5倍くらい上昇している。不動産デベロッパーが倒産するなど外部環境は悪いが、IR活動にも力を入れ月次開示などを通じて、業績の良さやネット企業であることをご理解頂け見直されたのではと思っている。

創業のキッカケについては映像で紹介
自社物件では手が届かなかった顧客に、他社の物件を紹介し喜んでもらえた経験から、「利他主義」いかにお客様に喜んでもらうかという考えに辿りついた。これはネクストの社是になっている。「みんなを幸せにしたい」その思いは全方位となっているが、自社がよければいいという考えではなくて、顧客や株主、家を探している方など社会全体に利を提供して行こう、ただボランティア活動ではないのでビジネスとしてもきちっと結果を出して行くことも大切です。ネクストの経営理念には不動産という言葉は出てこないが、不動産情報提供を通じて幸せを提供して行きたい、そして物件を探した後も含めていかに有機的なバリューチェーンを作ってお客さんの幸福感を増大することができるか?ということを考えている会社です。

ネクストグループの中期ビジョン
HOME'Sを圧倒的No1にして、2011年3月期に売上170億円、営業利益40億円を目指し社員一同頑張っている。現状の売上が90億なのでチャレンジングな目標です。そして社会インフラとして地域のコミュニティサイトLococomを育てて行きたいと考えていて、2011年3月末には会員数を250万人程度まで引き上げて行きたい。現状が45万人なのでアグレッシブな目標です。Lococomがより広い社会インフラになっていった場合、住まい情報だけでなく健康、働く、医療など様々な暮らしの情報を提供して行きたい。
現状でもHOME'SはNo1だと思っているが、現状が他社と1.2〜1.3倍の差だとすれば2011年までにこれを2倍以上に広げて、圧倒的No1にしたい。同業他社がげんなりしてもう追いつくのは無理だながく〜(落胆した顔)と感じるほど圧倒的にしたい。そのために今期は投資を行ない減益となっているが、来期以降はジャンプアップして行く計画です。

人件費は売上の30%、広告宣伝費は20%をガイドラインとして販管費のコントロールをしてきたが、ダントツを目指すためには投資を増やす必要があると判断し、今期は営業リソースの確保のため人件費は33.3%、広宣費はブランド力アップのため23.5%に増やします。来期については数ポイントづつ抑えて利益率を高め、2011年にはガイドライン並にする計画です。
賃貸保証事業は買収した事業ですが、今期は3.5億円ほどの赤字の見込みです。HOME'Sとのシナジー効果も見込み、来期黒字化の目処が立ったと思う。販管費率の低下と赤字事業の黒字化で、来期の利益は底上げされる。
主力のHOME'S賃貸事業については、2011年の売上は114億円、加盟店数は昨年度末比倍の1.7万店、加盟店当りの売上高は現状維持の5.8万円と見込んでいる。
不動産広告市場の規模については、賃貸・不動産売買分野で情報誌なども含め950億円と推定している。その中でインターネット市場は350億円と見ており、2011年でシェア32.6%となる。今後紙媒体からWEB化が進むことで、インターネット広告は年率15%成長が見込まれており、足許の350億規模から市場自体も大きくなっていくと考えている。これ以外にもマンションデベロッパー分野、その他の不動産分野もあるので、不動産広告市場は2〜3千億円ほどあると考えている。
加盟店についてはまだまだ開拓余地が多いと考えている。特に地方については手薄になっている。全国の不動産店舗数はおよそ25.5万店と言われており、当社の加盟店数9,400店というのは3.61%程度シェアにすぎない。プロモーション活動は首都圏が中心だったが、全国で展開するようになり、テレビCM・ラジオCM・交通広告、もちろんインターネットも活用して多種多様な方法でブランディング活動を行なっている。

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地域のコミュニティサイトLococomは月間145万人が訪れており、地域の口コミ情報が集まっている。約80万件のお店情報と約50万件の日記情報が集まっており、ぜひ一度見て欲しい。2011年までに現状の5倍の250万人の会員数を目指しているが、Lococomは登録者数より月間の利用者数の方が多いという特徴があるので、250万人の会員になれば月間利用者数でミクシィを抜く規模になるかもしれない。会員の特徴としては30〜40代が多く、専業主婦の割合が高いという特徴がある。
Lococomに「住」の分野であるHOME'Sを連携させているが、「健康」、そして他社との連携で「働く」という分野も実装済みです。今後「学ぶ」「楽しむ」そして子会社のネクストフィナンシャルサービスを使って「お金」の分野にも広げて行き、暮らしのインフラを作って行きたい。

株主還元策
今期より株主還元策を強化し、昨年は自社株買いも行なった。配当についても今期から配当性向10%で実施します。当社は純利益の成長率が39%と高かったので、配当に回すより事業に投資した方が企業価値が上がる、これは理論上そうなるはずですが、なので無配としてきた。しかし昨今の株式市場を見てみると、なかなか理論だけでは説明が付かない状況が続いている。そこで当社の利他主義の考えにも基づき、株主の方々にも喜んでもらおうということで配当性向としては10%と低いがまずはここから始めることにした。これまでは利益剰余金を将来への成長投資と内部留保に使ってきたが、これからは配当金も加えてバランスよく配分していく。

本日のポイント
1経営理念を重んじる会社
単なる新興ネット企業ではなくて、利他主義という経営理念を重視したしっかりした会社です。ただそれだけではなくしっかり成長もしていて、新興企業成長率トップ10に選ばれたこともある。
2安定性・健全性の高いビジネスモデル
危うさについてはほとんどないと思う。これだけの不動産業界に対するアゲインストの風の中でも業績を伸ばしていることがその材料になっていると思う。
3今期は増収減益=先行投資フェーズ
今期は圧倒的No1を目指す先行投資を行い、将来の果実を取って行きたいと考えている。
IRメルマガも発行しているので、興味のある方はぜひ登録して欲しい。

質疑応答
(1)1月末からの株価の上昇には何か要因があるのか
→株価についてはマーケットに聞いてもらうしかない。逆に弊社としては10月に上場来安値を付けた事が理解できない。ただ不動産関連と見られてしまったのかな?と思う。その後2Q、3Qと決算発表を行い、月次開示なども行なってきたので見直されてきたのかなと思う。特に開示されていない何かがあると言うわけではない。
HPでの説明内容
2008年10月に上場来最安値を記録したが、当時は「不動産セクター」と誤解されていたのか、手持ち現預金以下の時価総額まで下がった背景がある。
(2)通期売上予想を減額した要因を教えて欲しい
→営業利益は当初計画通りを見込んでいるが、売上が5%ほどショートしている理由は、加盟店数が計画より若干ショート、単価も計画より若干ショートという見込みがある。要因としては外部要因ではなくて、加盟店についてはいくつかの特殊な要件があったのと、積上げ型ビジネスなので1Qから順調に加盟店が伸びていくのが望ましいが、今期は新卒が多く入社し、その配属・教育に手間を取られたという要因もある。数字で見ると微々たる乖離ですが、掛け算にすると5%程度のずれになってしまうという内容です。この先何か不安要因はあるのか?というと、あまりそこは不安視していない。単価についてもオプション比率がきちっと20%程度まで上がってきている。これからプロモーションや広告宣伝についても手を打つことを考えている。
加盟店数の増加についても、新卒の受け入れ態勢がこれまでよりも磐石になってきたので、年度明けの4〜6月は昨年の二の舞にはならないと考えている。
HPでの追加内容
ストックビジネスである為期初の若干の未達が年間トータルでは5%程度の未達となってしまう。今期の反省を生かすため、来期は研修・教育体制も整備し、期初に退会阻止を目的とした広告宣伝活動も予定している。
(3)ゼロゼロ物件などの問題があるが、掲載物件についてはどのようにチェックしているのか
→当社には情報審査室という部署があり、何か問題がある場合はユーザーからも「これ問題じゃないでしょうか」と申告できる窓口を用意している。そして同業他社からも問題を申告する窓口を常に用意している。情報審査室が持っている規約、例えばおとり広告や誇大広告、業法違反があったり、すぐに立ち退きせていたりこれは民法上問題があるわけですが、こういった違反があった場合には掲載を停止したり強制的に退会させられるような規約内容になっている。HOME'S認定店については、このような違反がなかったですよというプラスの評価をしたマークを出している。
HPでの追加内容 内部でも情報審査室の担当者も掲載物件をチェックしている。
(4)ゼロゼロが出ると問題だと思うが?
→ゼロゼロが問題というわけではありません。

ゼロゼロ物件って何なんでしょう?敷金・礼金がないありがたい賃貸物件だと思っていたんですが、ちょっと調べてみたら、ゼロゼロは貸す方としては回収リスクが大きいので、ゼロゼロと言いながら別名目で徴収したり、1日の家賃滞納で違約金を請求したり退去を求めるなどのトラブルが発生しているみたいですね。この点からすると確かにゼロゼロが問題と言うより、貸し手側の問題みたいですね。

HPには全体の質疑応答では出なかった質問も載っていたので掲載しておきます。説明終了後に個別に質問したんでしょうね。
(5)メインバンクはどこか。先行投資をするには資金も必要だと思うが。
→当社には借入金がない為メインバンクという概念はない。複数の銀行とお取引はさせていただいている。また、先行投資も基本的には営業キャッシュフローの中で行うことを前提とし、超過したとしても手持ち現預金で賄える分の投資しか行なわない。

福岡での会社説明会の質疑応答も載っていますが参考になりそうなので転載します。
(6)日本は今後人口の減少が見込まれている為、成長市場とは見難い。中長期的に、海外、特に成長著しい中国(沿海部)への進出は考えているのか。
→国内では中長期的に、加盟店数シェア10%(25,000店舗)を取りたいという意志がある。また、その時の加盟店単価は(物件掲載枠以外による)付加価値の創造により10万円にしたいと考えている。統計データによると、人口は減少していくものの、世帯数は2015年まで増加が見込まれている。さらに、賃貸物件需要者は2025 年も増加が見込まれている。また、今後引っ越し一時金(敷金・礼金)が必要ない世の中を創って行きたいと考えており、実現されれば引越需要は活発になり、その結果、市場規模は更に拡大すると考えられる。これらのことから、国内でも成長の余地は残されていると見ている。また、海外に関しては現在機関決定しているものはない。今後はアジア圏、特に中国(沿海部)への進出を検討しており、現在は市場調査中という段階である。
(7)ネクストの新卒採用の状況、どういう人材を求めているか(採用基準)、また人材育成に特徴があれば教えていただきたい。
→新卒は2009年4月に38名が入社する(2008年3月は28名)また2010年4月も40名程度の採用を予定している。採用基準としては(経営理念への共感は当然ながら)新しい価値を自ら考え、創造できる人かどうかを重要視している。自ら考え、自ら切り開き、世の中を良い方向へ変えていける、その力を持った人を採用基準としている。育成としては、現在社内では「日本一働きたい会社」にするというプロジェクトが進行している最中だ。その一環として、人材育成に絡むものがあり、具体的には、この春よりネクストグループの従業員がMBA(経営学修士)同等のプログラムを受けられる仕組みを、「社内大学」と称し実施する予定だ。これにより、能力の高い人材を育成していきたいと考えている。

ホームページなどを通じての情報開示にも積極的に取組んでいますし、業績も堅調に推移していて将来が楽しみな会社ですね。経営理念も素晴らしいと思います。ただ期待が高い分株価は若干割高かなと感じます。今期のPERはあまり参考にならないのかもしれませんが、来期予想でも17倍、PBRも2倍を超えているということでちょっと買いタイミングが難しそうですね。10月の2万円割れというのはかなり割安な水準だったんだなと思いますね。名古屋ではあまり知名度がないのでは?とも感じます。私が探した時もHOME'Sは見ていないと思います。エイブルなんかを見ながら探したような気がします。そういった意味ではまだまだ開拓の余地はあるということですね。単身者が増え世帯数は今後も伸びて行き、賃貸を探す需要は当面堅調の様なので、株価が割安になってきたら面白そうだなと思いますね。

東京まで出かけてコストもかなり掛かっていますしわーい(嬉しい顔)あせあせ(飛び散る汗)このレポートをまとめるのにも3日ほどかかっていますのであせあせ(飛び散る汗)興味がありましたらぜひこちらのページなどもご協力よろしくお願いしますプレゼント

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posted by Zaimax at 20:03 | Comment(0) | TrackBack(0) | セミナー | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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