アーバネットコーポレーション2012年株主総会レポート

2012年9月26日（水）14時から、東京都千代田区の三菱ビル10階　コンファレンススクエア　エムプラス「グランド」で開催されたアーバネットコーポレーション（3242）第１５回定時株主総会に出席しました。アーバネットコーポレーションは投資用ワンルームマンション専業で、設計・開発に特化している会社です。
アーバネットコーポレーションの株主総会に参加するのは初めてです。
2012年9月26日（水）の株価　17,840円（JASDAQ 3242）１株単位　６月決算
ＰＥＲ　３．２倍、ＰＢＲ　１．１０倍、配当利回り　５．６１％、株主資本比率　２５．０％
監査費用 1,880万円（売上比0.28％、営業利益比4.08％、前年と同額） あずさ監査法人
役員報酬 取締役6名6,135万円←4,544（1,023万円←前年757万円）監査役4名1,200万円
株主優待　なし
　　　アーバネットコーポレーション（3242）のホームページ

　　　アーバネットコーポレーション（3242）のヤフー株価情報

上場以来の株価推移を見ると、リーマンショックなども発生してマンションデベロッパー業界には厳しい事業環境が続き、株価も低迷しています。
一方で最近の株価推移を見ると、底打ちから上昇に転じています。他の不動産株でも人気化する銘柄が出てきており、不動産業を取り巻く環境も改善が続いているようです。

スケジュール
14:00〜14:46　報告事項
　14:03〜14:05　監査報告　椎熊正大常勤監査役
　14:06〜14:19　服部信治社長から現状と今後の戦略について説明
　14:19〜14:45　映像で事業報告　男性ナレーションが招集通知を読上げ
14:46〜15:11　質疑応答　質問者２人　計５件　２５分
15:11〜15:15　決議事項の上程・審議・採決　拍手方式ですべて可決
　第１号議案　定款一部変更の件 事業目的に第二種金融商品取引業を追加
　第２号議案　取締役５名選任の件 6名全員任期満了に伴い5名再任、��野眞二氏は退任
　第３号議案　ストックオプションとして新株予約権を発行する件
15:15〜15:16　役員紹介

お土産　虎屋の羊羹 後渡し
飲み物サービス　緑茶、コーヒー、ミネラルウォーターのペットボトルを選択
経営戦略説明会　事業報告の中で服部社長から詳しく説明
注目の株主総会格付けですが、お土産や飲み物も用意されており、事業の現状について社長自ら説明しているのは評価できます。14時からの開催で出席しやすいのもありがたいですし、質問にも丁寧に答えていました。一方で出席者が増えたにも関わらず質問が少ないのは残念です。これらを総合的に判断し、アーバネットコーポレーションの2012年株主総会格付けは 『Ｃ−』 としました。
　　　議決権を有する株主数　　　 １，７４２名、その議決権数　　４３，４３２個
　　　議決権返送＆出席株主数　 　　４４５名、その議決権数　　３１，１８７個（７１．８％）
アーバネットコーポレーションの株主総会は今年も東京駅前のコンファレンススクエア　エムプラス「グランド」で行われました。昨年は台風襲来で参加できなかったので、初めての参加となります。
受付では議案の賛否欄への記入を求められましたが、こうしたケースは初めてです。
基本的には株主総会中の議案決議の際に賛否を表明するはずですし、白紙で提出した場合は賛成とみなされるので、いつも何も記入せずに受付に提出しています。たまにどうしても反対の意思表示を示したいときだけ(笑)否に丸を付けて出すこともありますが、レアケースです。会社によって色々と違いがあるものだな〜と感じました。
入り口で緑茶、コーヒー、ミネラルウォーターの中から好きなペットボトルを選ぶことができました。
会場内にはテーブル付の席が80人弱分用意されており、昨年より出席者が倍増しているそうです。スクリーンは用意されていませんでしたが、事業報告の際に出てきました(笑)
役員の方々はスーツ・ネクタイ姿の普通の株主総会でした。もうクールビズは流行遅れなのかも^_^;
事業報告に入る前に、服部信治社長からアーバネットコーポレーションの現状と今後の戦略について詳しく説明があったのはとても良いと思います。リーマンショックのあと倒産するデベロッパーも増えて、アーバネットコーポレーションも資金調達に苦労した。やっと金融機関から借りられるようになってきたが、金利などの条件はまだ厳しいなど、今までの歩みと今後の戦略について自らの言葉で株主に語りかけるのはとても良いことです。
続いて映像を使った事業報告となりましたが、男性ナレーションが招集通知を読上げる内容であり、先ほどの説明と重なる部分もあるので、事業報告はポイントだけで簡単にした方がよいと感じました。開発物件を写真で紹介していたのは良いですが、これらも併せて服部信治社長が説明すれば時間短縮にもつながりますし、理解しやすいと思います。
続いて質疑応答となりました。出席者数も倍増しているので質問もたくさん出るかと思いましたが、２人だけでした。株主総会でよく質問するので、質問キングと呼ばれている方は、事前にヒアリング済みだったようです(笑)
どんな質問をしたのか気になりますね！
質問は２人から計５件と少なかったんですが、それでも例年と比べると多かったようで^_^;服部信治社長は早く終わりたそうな感じでした。質問しやすい雰囲気作りも大事だと思います。
ただ質問に対しては、自らの言葉でしっかりと回答していて好印象でした。

質疑応答　質問の数字は前が質問番号、後ろが質問者番号を表しています
(1-1)アーバネットコーポレーションのホームページを見ても、開発物件の紹介があまりなくて、他社の投資用マンションと比べてどこが優れているのか分からない。競合他社はホームページも充実している。
(2-1)シルバー層向けなどの展開も必要ではないか？
→ホームページも充実するよう努力する。
関連する内容もあるのでまとめて回答する。
私は一級建築士であり、ずっとマンションの設計を行ってきた。その中でこうしたら良いのに！と感じる部分がたくさんあった。マンション販売会社は売れれば良い、という考え方もあるが、私は良いマンションを提供したいと考え、アーバネットコーポレーションを創業した。
私のこだわりは、立地エリア、駅から10分以内、外観も重視している。以前はライオンズマンションが素晴らしかったが、年とともに流行も変わってくる。モノトーンはいつの時代でも受けがいいので、モノトーンでデザインの良い外観にこだわっている。
入居者の声も重視しており、他社も入居時にはアンケート調査を行っているが、アーバネットは入居後にも実際に住んでから感じる住み心地などについてアンケート調査を行っている。自社の物件と比較するために、自社以外のマンションでもアンケート調査を実施している。
アンケート調査で分かることもたくさんあり、１つは収納が少ないということです。２５�uのワンルームマンションではクローゼットが１つしかないので、収納に対する不満は多い。
ただ床面積を増やしては意味がないので、２５�uの中でいかに収納スペースを確保するかに力を入れている。７〜８年前と比べるとティッシュ箱８００箱分の収納スペースを増やしている。廊下やトイレの上部などのスペースを活用している。
バスルームが狭くて使いにくい、という不満も多い。ユニットバスサイズは1014が中心だったが、アンケート結果を元に自社でユニットバスを開発した。両側に配管スペースがあって浴槽が狭くなっていたが、配管を片側に集中させるなどの工夫で、1014サイズの中で浴槽を１０センチ広くした。
マンションの玄関ホールをミニ美術館のように演出するため必ず彫刻を置いている。住む方にとってのステータスも重視している。外観は古びた感じを出さない様に、サビなどが発生しないような素材を使用している。バリアフリーにも出来る限り対応している。
(3-2)決算説明資料を読むと、「今後の借入金増加に備える施策を検討」と書いてあるが、増資を念頭に置いているのか？
→今の時点では具体的な考えはない。様々な方々に投資してもらえるような会社にしていきたい。
(4-2)設計面の違いなどはよく分かったが、他社でも真似したり改善できると思う。金融機関からもアーバネットコーポレーションのビジネスモデルを評価頂いていると説明があったが、他社と比べてどの部分がビジネスモデルとして優れているのか？
→投資用マンションの卸に特化したデベロッパーはあまりない。設計以外でも他社と差別化できている。
(5-2)良い土地が出にくくなってきた、という現状認識のなかで、今後も今までと同じ戦略で成長して行けるのか？
→良い土地は必死に探している。ワンルームマンション専業としての知名度も上がっており、小さい土地の情報がかなり入るようになっている。中小企業からの土地の放出は減っており、大手デベロッパーも３０〜４０戸の小型マンションに手を出し始めている。ただ５０〜１００坪ほどの小さい土地には入ってこれない。
今のままで10年、50年とは続けていけないと思うが、毎月１つくらいは土地の仕入れも出来ているので当面は問題ない。
シルバー向けのサービス住宅も不足しており、将来的にはシルバー向け分野にも進出したいと勉強している。

以上で質問もなくなり、質疑応答は終了となりました。
来年はもう少し質問も出るといいですね！
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ステーキ大作戦！テンアライドの新作戦！

今日は11月1日にオープンしたテンアライドの新業態ステーキ大作戦に行ってきました！
オープンして６日目ですが、そのうち４日間食べに行っているので、「今日は」というより「今日も」という方が正確ですね(笑)それほどステーキ大作戦はお値打ちで美味しいステーキハウスです！
私の投資先（株主優待目当ての投資先も含む）でも、コロワイドグループのアトムが名古屋近辺でもステーキの宮を展開し始めていますし、あみやき亭も関東で展開しているハンバーグとステーキのスエヒロ館を名古屋でも展開しようと虎視眈々と狙っています。
投資先ではないですが、地元のブロンコビリーも郊外から徐々に名古屋市内に迫ってきていますし、やよい軒もフェアメニューでステーキ定食を投入しています。地元にはステーキのあさくまもあり、最近はテンポスバスターズ傘下で業績も改善傾向にあるようです。
ステーキの宮も11月26日に味のがんこ炎 今池店をリニューアルして、いよいよ名古屋中心部にオープンします。徐々に郊外での戦いから名古屋市内に主戦場が移りつつあります。そんな中で機先を制して、伏兵のテンアライドが名古屋市北区萩野通にステーキ大作戦を出店してきました。

オープンまではテンアライドがステーキハウス！？大丈夫か！と心配しましたが、実際に利用してみるとお値打ちで気に入りました。ぜひ多くのお客様に来ていただいて、繁盛店になって欲しいですね！
メニューなど詳しくは下記の記事に書いていますので、こちらもご覧ください。
　中長期投資で超富裕層を目指そう！　ステーキ大作戦！
厚切り牛ハラミステーキ150gのご飯セットだと７２５円、チキンステーキ150gだとご飯セットで６２０円といお値打ち価格です。ご飯・みそ汁はお替り自由です！

　上 ↑ チキンステーキ150gセット ６２０円　　　下 ↓ 厚切り牛ハラミステーキ150gセット ７２５円　

営業時間は１１：００〜２３：３０（ラストオーダー２３時）で、定休日なしとなっていますが、上記のお値打ち価格が平日も休日も、ランチタイムもディナータイムも同じというのはさらに嬉しいですね！ディナータイムのお値打ちさは半端じゃないです！ディナータイムのステーキの宮と比べると半額程度であり、これならファミリーで行っても安心ですね！

お値打ち価格での販売なので、多くのお客様に来てもらわないと採算が合わないでしょうし、こういったお値打ちな商品の提供に頑張っているお店は応援したくなります！
名古屋のステーキ大作戦が大成功を収めて全国で多店舗展開し、テンアライドの業績回復につなげてほしいと思います。今回のテンアライドは本当にいい仕事をしたな〜と高く評価しています。
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伊藤園2012年株主総会レポート2

2012年7月26日（木）10時から、東京都港区高輪のグランドプリンスホテル新高輪　国際館パミール3階崑崙で開催された伊藤園（2593）第４７回定時株主総会に参加しました。
伊藤園2012年株主総会レポート１　に続いて、後半の質疑応答の様子をまとめていきます。

質疑応答　質問の数字は前が質問番号、後ろが質問者番号を表しています
(6-4)6億円の減損の内容は？
→（渡辺實副社長）オーストラリアの工場設備です。現地で茶畑を行っているが、天候不順もあり設備の減損を3.2億円行った。他はタリーズなどです。
(7-5)社外取締役の設置義務化は見送られたが、努力義務になっている。伊藤園でも検討してほしい。
→（本庄八郎会長）本日は出番が多くて喜んでいる(笑)
伊藤園では社外取締役は検討していない。取締役本人が襟を正して公私混同せず職務に取り組んでおり、不正は発生しないと考えている。代わりに監査役は社外の人材を起用しており、優秀な方々にチェック頂いている。
(8-6)（女性）新入社員の育成について。アサヒビールでは３人の感謝したい人に無償で製品を贈るという取り組みを行っている。伊藤園には同じような制度はないのか？
→（中野悦久取締役人事総務本部長）アサヒビールと同じ制度はないが、毎年160人くらいの新人が入ってくるので、ご意見は参考にさせて頂く。
(9-7)ドトールの株主総会に行くとお土産に金券がもらえた。伊藤園もタリーズがあるのだからドリンク券位配ってもいいのではないか？
→（渡辺實副社長）タリーズの割引券も検討したが、店舗がない地域もあるのでコーヒー豆と緑茶にした。
（注記）議案にはまったく関係ありませんし、お土産も用意されているのにさらにドリンク券とはよくばりですよね〜一体なんのために株主総会に来ているのでしょうか？→お土産を貰うために間違いない(笑)
(10-8)株価が4,300円の時に買ったが、株価が１／３になっている。株価対策をお聞きしたい。
→（渡辺實副社長）株価は種々の条件で決まるが、日経平均と比べると健闘している。まずは業績を上げることが重要であり、中期計画では過去最高益更新を目指している。
（注記）下記２年間の株価チャートの通り、確かに日経平均よりは健闘している期間が目立ちます。

ただ質問した株主はもっと以前に購入したと思われるので、過去10年間で比較してみると、最近5年ほどは日経平均を下回って推移しているように感じます。過去最高益更新を期待しています！

(11-8)株主優待はタリーズのドリンク券を付けてほしい。→検討していく。
(12-9)本田宗一郎は自分の子供は採用しないと言っていたが、伊藤園は子供が３人も役員になっており、他の取締役が意見しにくいのではないか？（会場から拍手）
→（本庄八郎会長）去年は１度も出番がなかったが、本日は出番が多くて嬉しい(笑)
本田宗一郎さんとは考え方が違うだけ。伊藤園は私と兄の２人で創業しており、現社長は甥に当たる。平社員として伊藤園に入社し、多くの部門を経験して実力で社長まで上がってきた。確かに同族役員は多いが、橋本副社長など社長がタジタジとなるほど意見しており、同族役員だから意見しにくいなどという問題はない。業績は必ず上げるのでご安心ください（会場から大きな拍手）
(13-9)お茶以外にもっと新しい商品の投入が必要ではないか？
→温故知新が重要であり、主力商品のお〜いお茶は頻繁に改善・改良を行っている。より顧客満足度を上げている。ティーズティーTEAS' TEAや朝のYoo（ヨー）など、幅広い年齢層向けに新商品も投入している。
(14-10)（女性）過去の株主総会で役員数が多いと指摘されてきたが、会長はこの位は絶対必要と回答していた。今回5名減の16人で納得した理由は？
→（本庄八郎会長）またまた出て参りました(笑)本当は役員をもっと増やしたいが、また皆さんから怒られてしまう。世代交代も大事なので5名の定年役員に退任してもらう。代わりに執行役員制度を導入し、15名の執行役員を若手から抜擢した。（若手の登用は？）怖いので役員が徹底的に教育している。

(15-10)九州の大雨で茶畑にも被害が出ているが、支援体制は？
→（橋本俊治副社長生産本部長）被災地には飲み物をすぐに届けて喜んでいただいた。日本の茶園は少しずつ減っており、毎年0.1％〜0.2％減っている。伊藤園と共同で、農業が続けられるような体制を作っていく。
(16-10)海外でもこんなに伊藤園の商品が飲まれていると言う様なCMをやってはどうか？
→参考にさせて頂きます。
(17-11)（女性）株主優待を使ってお中元を贈ったが、缶ジュースの裏側が凹んでいた。箱には問題なかったので出荷時に凹んでいたと思うが、どんな管理をしているのか！
→大変申し訳ない。
→（波岡修取締役販売促進部担当）缶が凹んでいるというクレームは来るが、多くは輸送時の破損。
(18-12)牧の原で茶園をやっているが、塩分を含んだ強風で被害を受けた。異常気象などの天候リスクにはどう取り組んでいるのか？生産量が半減してしまう可能性もあるのでは？
→（橋本俊治副社長）6月に台風が来るという異常な状況であり、被害を受けた農業者の方々は大変でお悔やみを申し上げる。６月に強風が吹くと、２番茶の新芽が出る頃に強風が吹くことになり茶葉が擦れて赤くなってしまう。天災はどうしようもないが、多少価格は安くなっても仕入れられるものは仕入れるようにしている。一方で静岡から九州まで産地の分散も図っており、茶葉の安定供給に努めている。
(19-13)招集通知に海外の業績を載せるなど、良い部門・悪い部門も表示して欲しい。
→（渡辺實副社長）招集通知は法令に沿って記載している。ホームページに決算短信を載せており、その中に部門別のセグメント情報も記載されている。海外は売上の２％程度しかないので省略している。招集通知はページ数にも限りがあるので、ホームページを見てほしい。
(20-13)ＨＰを見ろと言われても高齢者も多いので、招集通知に付けてほしい→特にコメントなし
（注記）招集通知を読む人などほんの一部であり、ほとんどは読みもせずにゴミ箱行きなので、分厚くするのは資源とコストの無駄です。
(21-13)無塩トマトジュースの930mlペットボトルを出しているが、すぐになくなってしまうので１Ｌの紙パックを出してほしい。
→（社三雄専務取締役商品企画本部長）１Ｌ紙パックの理想のトマトを昨年発売している。もっと拡販するよう営業に力を入れる。
(22-14)敵対的買収に対する対策は？
→買収防衛策は何も設けていない。業績を向上させることが一番の防衛策になる。ただ定期的に株主調査は行っている。多くの方々に株主になってもらうための活動にも力を入れている。
(23-14)逆に今後のＭ＆Ａの計画はあるのか？
→（渡辺實副社長）伊藤園の規模に沿った案件があればＭ＆Ａを行う。国内の飲料では第３位グループの一角なので、さらに飲料を強化していきたい。
　11時51分となり、議長から「（私のｗ）お昼も近付いているのであと１人にしてほしい」とお願いあり
(24-15)セシウムの問題が出てきて心配した。業界の対応がばらばらで伊藤園も風評被害を受けたが、どんな対応策をしているのか？
→（橋本俊治副社長）原材料の検査、使用している水の検査、製品そのものの検査、しっかりとした産地の確保、生産工場の環境放射能検査の５つを行っている。20,131検体の原料を検査したが、すべて社内基準の２ベクレル以下になっている。ゲルマニウム検査機を６台設置して検査している。24時間検査できるオートガンマカウンターも２台設置して万全の体制で対応している。

以上で質疑応答は終了となりました。
今年も多くの質問が出ましたが、役員の方々が丁寧に答えていたと思います。
もう少し社長の出番もあるといいんですが、ほとんど担当取締役が回答していました。
今年は本庄八郎会長の出番も多く、会長も楽しそうでしたし、会場の出席株主も楽しんでいました。来年はもっと登場回数が増えるといいですね！
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